在日本买房的一些注意点

导言

去年(2023 年)9 月,我购入了位于东京赤羽的人生中的第一套公寓住宅。购入住宅其实是一件比较复杂的事情,从是否需要购房到资金准备、地段选择、房屋选择、申请银行贷款以及最后的完成交易,中间要做的学习和手续都相当之多,有不少朋友询问如何操作,所以这里我把我的经验和思考,以及一些常见的问题留在这里。

这里我要分享的只是个人的见解,并且仅限于自住的情况,对投资等情况不做建议,希望能给在日本生活或者计划到日本生活的读者一些帮助。

需不需要买房

从不动产持有的角度来讲,日本用来居住的房子就分两种,即租房(賃貸)和自有住宅(持ち家)。在日本,租住同权的理念深入人心,租房其实也不用担心稳定性和安全等问题。并且租房具有更大的灵活性,那么为什么需要买房呢,租房买房的优缺点对比如下。

-租房自有住宅
初期成本初期成本低,头金约为单月房租四倍初期成本较高,手续费要付出房子全款的6%,根据贷款情况可能需要支付一部分首付
搬家自由搬家成本较低,解除租房合同后可随意搬家搬家成本较高,不适合经常搬家
室内自由自由度低,退房时需要原样恢复,很难做一些硬装,另外大部分房子不允许养宠物,即便是允许养宠物的情况,因为宠物造成的毁损需要赔偿自由度高,因为是自己的房子,装修几乎没有限制,不是太老的房子隔音性能也都很好,几乎都是可以放心饲养宠物的
设备质量考虑到设备劳损产生的更换成本等问题,除非是个人房东出租的房屋,一般的出租房不会提供最好的设备,比如垃圾处理器、空调等设备都会是比较基础的型号自由选择,开发商为了房屋更好销售,一般也会默认配备比较上档次的室内设备,比如大水槽、垃圾处理器、浴室桑拿、地暖等
资产形成每个月的房租交出去就没了,租房是一种彻底的消费行为钱变成了不动产的形式留存了下来,虽然房子会根据年限产生折损,不动产市场也会有波动,但是一个优质的房子很难资产性归零
社会信用租房在信用卡、银行审查等场景有一定劣势自有住宅在银行眼中更为稳定
税收减免没有减免措施可以享受住宅贷款减免政策

所以,简单来说,如果你常住在日本,有一个居住习惯的地区不经常搬家,需要养宠物或是喜欢做一些 DIY,都可以考虑购入住宅。并且购入住宅有利于资产形成,对于长期居住来说非常划算。

顺带一说,目前日本的房屋总体自持率是 61%,20 岁到 30 岁年龄段的人自持率是30%,平均三个人里就有一个有自己的房子。( https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUD06DG60W4A300C2000000/

我可以在日本买房吗

日本是资本主义国家,不动产作为一种大件商品可以自由买卖,且个人对土地可以享有所有权(也会有借地权等情况),资金没有问题的情况,谁都可以买卖日本的房产。

但是需要注意的是,日本不是移民国家,拥有日本的房产并不能解决签证问题。假如你购入了日本的房子,但是没有日本的长期居住权(国籍或是长期签证),那么房产就仅仅只能作为你的海外资产,有了房子你也无法长期居住。而日本的房产持有成本(维护和管理费用)不低,如果不常住的情况,建议慎重考虑购房。

需不需要贷款

有些人说,我手上现金充足,需不需要贷款?当前日本的住宅贷款(住宅ローン)长期处于极低利率的情况,我的建议是能贷则贷,并且贷的越久越好。为什么这么说,因为如果你的手上有充足的现金,做一些非常稳健投资都会比直接把钱交给银行要更加划算,在后面我会做出一些计算。这里主要讲一下 35 年贷款的情况。

日本的住宅贷款利率的形式主要分为三种,即变动利率(変動金利型)、固定利率(固定金利型)、Flat35(フラット35)。

  • 变动利率顾名思义,会随着市场的情况而进行变动,但从 2000 年开始一直保持较低的水准,甚至一直在降低,近些年来甚至来到了历史最低水准。但随着今年(2024 年)开始日本央行对政策金利的提高(加息),接下来的变动利率也许会走高,但历史二十多年以来,直到目前为止都是最合适的选择。当前(2024年8月)各大银行的 35 年贷款变动利率约为 0.3% ~ 0.6% 上下。

  • 固定利率则是签约时决定,决定后就不会再变,对于变动利率不安心的人可以考虑固定利率。但是我个人觉得目前固定利率在日本并不是一个非常好的选择,因为其利率远大于变动利率,目前(2024年8月)各家银行的 35 年贷款固定利率约为 1.8% ~ 2.3% 上下。

  • Flat35 是一种最长期限为 35 年的固定利率抵押贷款,由私人金融机构和日本住房金融机构合作提供。简单可以理解为一种特化的固定利率贷款,根据房屋的品质不同,利率可能会有优惠。目前(2024年8月)各家银行的 35 年贷款固定利率约为 2% 上下。

假设借入 6000 万日元,贷款期限 35 年,按照等额本息来预估,三种方式的计算结果如下表:

-变动利率固定利率Flat35
借入额度6000万6000万6000万
利率0.60%2.20%1.90%
年化利率0.31%1.24%1.06%
利息总额653.5万2608.8万2219.1万
平均每年利息18.7万74.5万63.4万
还款总额6653.5万8608.8万8219.1万

可以看到,目前采用变动利率是相当划算的,每年的利息仅仅约为 18.7 万日元。如果你的手上相当于有 6000 万日元的现金,无脑放入支付宝的网商银行余利宝,目前年化利率约为 2.1%,即一年能产生 126 万日元的利息,这远大于日本住宅贷款变动利率年化利率的 0.31%。假如未来日本的利率上涨幅度较大,也可以提前还款,并且大多数银行提前还款都不需要手续费,所以即使你现金充足也不建议全款购房。

需要准备多少钱

你有多少预算、做了什么样的资金计划,决定了你最终会买到什么样的房子,所以预算和资金计划是购房前最重要的问题。

1
购买成本 = 房子市场价值 + 贷款手续费 + 中介费 + 税及其他手续费( + 维护成本)
  • 房子市场价值不必多说,对于二手房来说,交易时交给原房主的钱就是房子的市场交易价值。
  • 贷款手续费由银行制定,一般是借入金额的 2.2%。
  • 中介费价格为市场价值的 (3% + 6) * 1.1(消费税)万日元,注意这里是上限价格。
  • 日本的税种较多、较为复杂。不动产取得税一般在购房后3个月收取,一般为土地固定资产评价额 × 3% + 建筑固定资产评价额 × 4%,需要注意的是这个价格是银行评估价格,二手房的情况一般由于评估额较低所以很少会被收取。不动产登记免许税是在购房后缴纳的,一般为土地固定资产评价额 × 2% + 建筑固定资产评价额 × 2% + 司法书士报酬(手续费约 10 万 ~ 40 万日元),这个税费也是按照银行评估价格计算的。印花税根据交易价格而定,1000 ~ 5000 万日元缴纳 2 万日元的税,5000 万 ~ 1 亿日元则是 6 万日元,1 ~ 5 亿日元是 10 万日元。
  • 维护成本主要是修缮成本、物业管理费、以及固定资产税和都市计划税。公寓的情况,根据公寓的长期修缮计划和房龄,会每月产生修缮成本和物业管理费,一般 70 平米 20 年以内的房子,每月的修缮成本和物业管理费合计会落在 3 ~ 5 万日元,通常越老的房子修缮费会越贵。如果是户建,那么修缮由自己决定,可以灵活调整。固定资产税和都市计划税是每年缴纳,地方政府依据土地价值和建筑物价值进行个别评估,户数较多的公寓由于全户均摊,因此一般要缴纳的税会比户建更低。评估额其实较为黑箱,不够透明,因此税额差异较大。

综上,税及各种手续约为交易价值的 6% ~ 10%,如果全额贷款的情况,则最低需要准备房子价值 6% 的预算。贷款上限一般是税前年收的 8 倍。由此大概可以计算出自己可以购入的房产的上限金额。

当然,不动产作为长期持有的大件商品,长期的持有、维护成本也不是一笔小数目,制定资金计划时最好一起考虑。

什么时候买房

这里先抛出结论,自住的前提下,当你确定你需要买房时,你就可以购入了。

近年来日本不动产价格水涨船高,有些人担心买贵了,但我认为自住的前提下这点不用过多考虑,原因如下。

首先,假如你需要在日本常住生活,你总需要一个地方住,假设没有自己的房子,你就需要租房,日本的房屋租售比并不低。按照东京的租金回报率比 4% 来算,不管房子涨跌,租房 20 年交出去的房租就是一套房子的价格了,长期租房成本是很高的,不买房其实并不划算。而相比之下,中国的大城市上海北京等的租金回报率仅为 1%,租一辈子房子也未必买得起一套房,所以房子如果不涨价的话,购房对一般人来说就没有任何吸引力,在中国发展如果没房子真的不如租一辈子。

其次,日本的投资房和自住房其实划分还是比较明显的。例如最近炒房炒的火热的 Harumi Flag 奥运村,交通极其不方便,到现在了入住率还不到一半,价格却比开盘价翻了好几倍。这种投资型房产涨的有多猛,那么大潮褪去跌的就会有多惨。

相比之下自住的房屋转手率很低,比如东京寸土寸金,即使房价暴涨,考虑到卖房周期和搬家麻烦程度,自有房产的人也很难脱手参与炒房。反过来,房价即使暴跌,你也没有必要卖掉,因为你购房时的资金计划完全承担得起每个月的开销,你还是有稳定的生活。我认为你真正需要搬家的时候,例如工作调动或家庭原因不得不搬家的时候,才是房子的转手时机,因此不动产市场的波动其实对于自住房来说影响不大。这点你也可以通过二手房交易网站佐证,东京周边的二手自住房其实供不应求,条件合适的房子不到一周就会没了。为什么呢,就是因为自住的属性决定了出货量不会大,想要找到心仪的房源真的需要蹲守。

对于还没有入手房子的人,想着“等着房子跌了再买”的这种心态其实没有多大意义,现在房价依旧在不停向上的行情你都不敢买,如果一旦跌了,你是不是更不敢买了,你会想着会不会买到手就继续跌,会跌到什么程度呢。这种想法一旦根深蒂固,那就永远不会有自己的房产了,做任何事都要有决断力和行动力。

总而言之,我个人认为在日本买房是很划算的事情,但是千万不要想着通过房子一夜暴富。

因此,我再重复一下我的结论,自住的前提下需要买房就去买,市场的波动跟你无关。

新房和二手选哪种

日本的房子根据是否全新,分为新房(新築物件)和二手(中古物件)。二手里又分为房龄较短的(築浅物件)和房龄高的(築古物件)。

日本是一个地震和海啸、台风等自然灾害多发的国家,因此国民非常在意房屋的质量问题,政府也推出了一系列强制措施保障房屋的质量、安全和性能。

抗震性能方面,1981 年之前的标准设计的建筑称之为旧耐震建筑,旧耐震规定房屋在震度 5 强的地震发生后,房屋的基础结构不会收到破坏。1981 年之后设计的房屋为新耐震建筑,保证建筑在震度 6 强到震度 7 等级的地震发生后不会倒坏。这里要注意的是,1981 年之前设计的房屋也可能做了耐震补强,使其符合新耐震规范。另外一般建筑施工时长为一年以上,因此 1983 年之后竣工的房子几乎都是新耐震建筑。

此外,2000 年日本导入了住房质量保证推进法等(品確法),新建的住宅都会受到《设计住宅性能评价书》和《建设住宅性能评价书》的评价,会详细评估建筑的抗震、抗风、耐火、隔热、劣化速度、无障碍等性能。2000 年左右开始,日本的房屋水管也从主流的铁管换为更为耐用的 PPR 管,相比铁管来说 PPR 材质的水管不容易锈蚀劣化,也就不容易发生漏水问题,另外水质也能得到保障。

通常来说,钢筋混凝土的建筑劣化速度要明显慢于木构建筑。木构建筑由于维护不当很容易导致白蚁啃食、因防水失效导致木梁潮湿腐烂等问题,隔音、隔热、抗震性能在多年后可能达不到新建时的水准。

最近钢筋混凝土的公寓有很多老房完全翻新(フルリノベーション)的房源,这种房子一般是由不动产中介从个人手中回收后,外包给自己合作的装修公司进行完全翻新,屋内设备是全新的,价格上会比新房更有优势。虽然整栋建筑外部公用部分还是老的,但是住起来确实和新房非常接近。不过要注意的是,日本公寓的窗户、入户门、阳台都算是公用设施,不能随意更换,老房的窗户性能大多数不好,即使是进行了完全翻新,保温性能也不一定好,对空调效率会有很大影响。

简单的结论,近年新房的价格过高,和二手的价格有了一定的差距,可以根据自己的需求和性价比进行考虑。但是从安全和宜居的角度来讲,无论哪种建筑技术,旧耐震的房子都不应该选择。对于钢筋混凝土的建筑,应当选择 1981 年之后设计的新耐震房屋。对于木构的房子至少应该选择 2000 年品确法导入后的房屋,考虑到木构房屋容易劣化的特性,尽量选择房龄较浅的房屋或是新房。

户建和公寓应该选择哪种

在日本买房时,通常会面临一个重要的选择:是买一户建还是公寓?两者各有优缺点,取决于个人的生活方式和需求。

TODO

如何挑选地段

TODO

其他注意事项

TODO

总结

TODO

使用 Hugo 构建
主题 StackJimmy 设计