导言

去年（2023 年）9 月，我购入了位于东京赤羽的人生中的第一套公寓住宅。购入住宅其实是一件比较复杂的事情，从是否需要购房到资金准备、地段选择、房屋选择、申请银行贷款以及最后的完成交易，中间要做的学习和手续都相当之多，有不少朋友询问如何操作，所以这里我把我的经验和思考，以及一些常见的问题留在这里。

这里我要分享的只是个人的见解，并且仅限于自住的情况，对投资等情况不做建议，希望能给在日本生活或者计划到日本生活的读者一些帮助。

更新说明（2026 年 7 月 15 日）：本文初稿写于 2024 年 8 月。这次主要更新了住宅贷款利率、交易费用、税制、耐震标准，以及过去两年的市场变化。文章依然是我从自住角度出发的个人经验和观点，利率与税收优惠等会变化的数字请以实际申请或签约时的信息为准。

需不需要买房

从不动产持有的角度来讲，日本用来居住的房子就分两种，即租房（賃貸）和自有住宅（持ち家）。在日本，租住同权的理念深入人心，租房其实也不用担心稳定性和安全等问题。并且租房具有更大的灵活性，那么为什么需要买房呢，租房买房的优缺点对比如下。

所以，简单来说，如果你常住在日本，有一个居住习惯的地区不经常搬家，需要养宠物或是喜欢做一些 DIY，都可以考虑购入住宅。并且购入住宅有利于资产形成，对于长期居住来说非常划算。

顺带一说，根据 2023 年的住宅统计，日本的房屋总体自持率约为 61%，20 岁到 30 岁年龄段的自持率约为 30%，平均三个人里就有一个有自己的房子。（日本经济新闻）

我可以在日本买房吗

日本是资本主义国家，不动产作为一种大件商品可以自由买卖，且个人对土地可以享有所有权（也会有借地权等情况），资金没有问题的情况，谁都可以买卖日本的房产。

但是需要注意的是，日本不是移民国家，拥有日本的房产并不能解决签证问题。假如你购入了日本的房子，但是没有日本的长期居住权（国籍或是长期签证），那么房产就仅仅只能作为你的海外资产，有了房子你也无法长期居住。而日本的房产持有成本（维护和管理费用）不低，如果不常住的情况，建议慎重考虑购房。

需不需要贷款

有些人说，我手上现金充足，需不需要贷款？2024 年写作时，日本住宅贷款（住宅ローン）还处在极低利率；过去两年利率虽然上涨了，但房价也经历了明显的暴涨，日元购买力则在继续下降。我的观点没有改变：在还款能力允许的前提下，能贷则贷，并且尽量把期限拉长。房贷本金是以日元计价的名义债务，保留现金能够给自己更多选择，也没有必要一次把全部资产压进房子。这里主要讲一下 35 年贷款的情况。

日本大部分普通人的金融资产依然以现金和存款为主，并不会主动购买股票等风险资产。在日元贬值和物价上涨的环境下，长期持有大量现金本身也有购买力下降的风险。自住房首先解决了居住问题，同时又把一部分现金转换成了实物资产；只要房屋地段和品质没有明显问题，我认为它能够在一定程度上对冲日元贬值和通货膨胀。当然，这不代表房价只涨不跌，也不代表为了对冲通胀就应该超出自己的还款能力。

常见的住宅贷款选择包括变动利率（変動金利型）、民间银行的固定利率产品，以及全期间固定的 Flat35（フラット３５）。

• 变动利率会随着银行的基准利率和优惠幅度变化。2024 年文中所写的 0.3% ~ 0.6% 已不能代表 2026 年的市场，而且不同银行对新借款与存量借款的调整时间也不同。即便如此，变动利率的起始利率通常仍然明显低于固定利率；对于有充足现金缓冲、能够承担利率上涨的人，我个人依然更倾向于选择变动利率。

• 固定利率在约定的固定期间内不会变化，适合对利率上涨非常不安、希望支出完全确定的人。不过固定利率的价格就是更高的利息；2024 年文中所写的 1.8% ~ 2.3% 已经过时，2026 年的实际利率要以银行报价为准，但从我的角度看，只要有能力承受波动，固定利率依然不是最划算的选择。

• Flat35 是一种最长期限为 35 年的全期间固定利率贷款，由私人金融机构和住宅金融支援机构合作提供，根据房屋性能和家庭情况等条件可能享受一定期间的利率下调。以 2026 年 7 月、含新机构团信、借款期 21 ~ 35 年为例，融资比例九成以下的最常见利率为 3.140%，九成以上为 3.250%，已经明显高于 2024 年文中的“约 2%”。（Flat35 官方利率信息）

假设借入 6000 万日元，贷款期限 35 年，按照等额本息、利率在整个期间不变且不计手续费来预估，不同利率情景的计算结果如下表。这只是压力测试，不对应某三款具体产品；现实中的变动利率不会保证 35 年不变。

可以看到，利率每上升一个百分点，35 年累计成本都会明显变化；反过来说，能够拿到较低利率时，长期贷款的资金成本仍然很有优势。日本很多家庭不会把闲钱投入股票，而是长期放在几乎没有利息的存款中，但在日元贬值和通货膨胀的情况下，现金的实际购买力会慢慢下降。把一部分资产放进自住房，既获得居住价值，也相当于持有一项实物资产，我认为比把所有钱一直留在日元存款里更合理。

贷款利率会随银行政策和市场变化，实际申请时必须以银行当日给自己的适用利率和完整费用为准。选择变动利率时要给利率上涨留出空间，并且保留一笔应急资金；但即使现金充足，我也不建议为了“无债一身轻”而全款购房。未来如果利率真的涨到自己无法接受的程度，再考虑提前还款也不迟。

需要准备多少钱

你有多少预算、做了什么样的资金计划，决定了你最终会买到什么样的房子，所以预算和资金计划是购房前最重要的问题。

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购买成本 = 房子市场价值 + 贷款手续费 + 中介费 + 税及其他手续费（ + 维护成本）

• 房子市场价值不必多说，对于二手房来说，交易时交给原房主的钱就是房子的市场交易价值。
• 贷款手续费由银行和产品制定。借入金额的 2.2% 是常见的定率型之一，也有定额收费、把费用反映在利率中或另收保证费的产品，比较时要看总成本。
• 中介费的通常上限采用分段计算；成交价超过 400 万日元时，可以用「房价 × 3% + 6 万日元」再加消费税快速估算。2024 年 7 月起，成交价 800 万日元以下的“低廉空屋等”在符合特例时，买卖双方各自的上限可到含税 33 万日元，因此不能再简单地说“400 万以下只按旧分段公式”。无论哪种情况，这些都是上限，并非必须收费。
• 不动产取得税的计税价格原则上是按固定资产评价标准决定并登记在固定资产课税台账中的价格，不是成交价，也不是银行评估价。截至本次更新，土地和住宅用房屋的税率均为 3%，非住宅房屋为 4%；宅地课税标准减半等措施暂定到 2027 年 3 月 31 日。自住房还可能适用新房或二手房及其土地的扣除，最终税额不能只用一个乘法公式判断。（东京都主税局：不动产取得税）
• 登记免许税还要区分土地所有权转移、建筑所有权保存或转移、抵押权设定等登记。法定税率之外常有住宅或土地的期限性轻减，计税基础通常也是固定资产课税台账价格；司法书士报酬则不是税。应让司法书士按房屋、土地、入住和登记日期逐项估算，不宜统一写成“土地 2% + 建筑 2%”。
• 纸质不动产买卖合同的印花税目前仍有轻减：合同金额超过 1000 万至 5000 万日元为 1 万日元，超过 5000 万至 1 亿日元为 3 万日元，超过 1 亿至 5 亿日元为 6 万日元，适用于 2027 年 3 月 31 日前制作的合同。原文的 2 万、6 万、10 万是轻减前税额。（国税厅：不动产转让合同印花税轻减）
• 维护成本主要是修缮、物业管理费、固定资产税和都市计划税。公寓的管理费与修缮积立金取决于面积、户数、设备和长期修缮计划，房龄增加也不必然按固定幅度上涨；户建则需要自己为外墙、屋顶、设备等大额维修预留资金。公寓和户建的固定资产税不能只按“户数均摊”判断高低，RC 建筑、土地持分、房龄、所在地和各种轻减都会影响税额。

综上，二手房常用房价的 6% ~ 10% 粗估各项初期费用，但新房、是否贷款、中介费和税收轻减都会让结果变化。“全额贷款”通常只表示房价部分没有首付，不代表税费、手续费和入住费用一定可以全部贷款，因此仍要以银行报价和结算明细倒推现金需求。贷款上限会受到税前年收、工作年限、在留资格、其他借款、房屋估值和银行审查标准等因素影响，网上常见的“年收 8 倍”只能当作非常粗略的参考，不能当成自己的贷款额度。

当然，不动产作为长期持有的大件商品，长期的持有、维护成本也不是一笔小数目，制定资金计划时最好一起考虑。

什么时候买房

这里先抛出结论，自住的前提下，当你确定你需要买房时，你就可以购入了。

近年来日本不动产价格水涨船高，有些人担心买贵了，但我认为自住的前提下这点不用过多考虑。过去两年贷款利率虽然上涨了，东京等地的房价也在继续上涨，等待利率或房价回到从前并不一定是更好的选择。

首先，假如你需要在日本常住生活，你总需要一个地方住，假设没有自己的房子，你就需要租房，日本的房屋租售比并不低。按照东京的租金回报率约 4% 来算，二十多年累计交出去的房租就接近一套房子的价格了，长期租房成本是很高的，不买房其实并不划算。而相比之下，中国的大城市上海北京等的租金回报率很低，租一辈子房子也未必买得起一套房，所以房子如果不涨价的话，购房对一般人来说就没有多少吸引力，在中国发展如果没房子真的不如租一辈子。

其次，日本的投资房和自住房其实划分还是比较明显的。例如 2024 年写作时炒得火热的 Harumi Flag 奥运村，交通并不方便，当时入住率还不到一半，价格却已经比开盘价翻了几倍。今天的入住率和价格当然已经不能再沿用 2024 年的数据，但这个例子想表达的观点没有变化：脱离居住价值、主要依靠炒作推动的房产，涨得越猛，行情反转时的风险也越大。

相比之下自住的房屋转手率很低，比如东京寸土寸金，即使房价暴涨，考虑到卖房周期和搬家麻烦程度，自有房产的人也很难脱手参与炒房。反过来，房价即使暴跌，你也没有必要卖掉，因为购房时的资金计划本来就应该承担得起每个月的开销，你还是有稳定的生活。我认为真正需要搬家的时候，例如工作调动或家庭原因不得不搬家，才是房子的转手时机，因此不动产市场的短期波动对于自住房来说影响不大。以我看房时和这几年观察二手房网站的经验，东京周边条件合适的自住房依然供不应求，好房源很快就会消失，想要找到心仪的房源确实需要蹲守。

对于还没有入手房子的人，想着“等着房子跌了再买”的这种心态其实没有多大意义。现在房价向上的行情你都不敢买，一旦真的跌了，你只会更加担心买到手以后继续跌。这种想法一旦根深蒂固，那就永远不会有自己的房产了，做任何事都要有决断力和行动力。

另外，在日元持续贬值、物价和建筑成本上涨的环境里，现金并不是没有风险的资产。对大部分只习惯存款、不愿购买股票的人来说，自住房是少数既容易理解、又能长期持有的实物资产。它不能完全抵消通胀，也不会每天跟着汇率上涨，但至少能够把一部分日元现金转换成真实的居住空间，在一定程度上抵抗货币购买力下降。

总而言之，我个人认为在日本买房是很划算的事情，但是千万不要想着通过房子一夜暴富。

因此，我再重复一下我的结论，自住的前提下需要买房就去买，市场的短期波动跟你关系不大。不要超出自己的还款能力，但也没有必要因为利率比 2024 年高了、或者担心房价已经上涨，就一直拿着不断贬值的日元等待一个未必会出现的最低点。

新房和二手选哪种

日本的房子根据是否全新，分为新房（新築物件）和二手（中古物件）。二手里又分为房龄较短的（築浅物件）和房龄高的（築古物件）。

日本是一个地震和海啸、台风等自然灾害多发的国家，因此国民非常在意房屋的质量问题，政府也推出了一系列强制措施保障房屋的质量、安全和性能。

抗震性能方面，1981 年 6 月 1 日以前取得建筑确认的建筑称为旧耐震，之后的建筑适用新耐震标准。两者的差距可以简单理解为：旧耐震主要要求建筑在震度 5 强左右的地震中不倒塌；新耐震不仅要求震度 5 强左右时基本不受明显损伤，还要求在震度 6 强到震度 7 的大地震中不倒塌、不崩溃。这里的“不倒塌”主要是为了保护生命，并不代表震后房屋毫发无损或还能继续居住。

判断新旧耐震看的是建筑确认日期，不是设计日期或竣工年份。因为大型建筑通常需要一年以上施工，所以 1983 年之后竣工的房子大多数属于新耐震，但这只能用于快速筛选，最终还是要查看建築確認資料和確認済証。旧建筑也可能做过耐震诊断和补强，这种情况应当确认相应的证明文件。

此外，《住宅品质确保促进法》（品確法）在 2000 年施行，建立了住宅性能表示制度，并规定新房结构耐力部分和防水部分原则上的 10 年瑕疵担保责任。但《设计住宅性能评价书》和《建设住宅性能评价书》不是所有新房强制取得的文件，只有使用该制度并经过相应评价的住宅才会获得；买房时应直接向卖方确认是否存在及评价内容。

2000 年前后，日本住宅的给水管也逐渐从容易锈蚀的铁管换成了不容易生锈、更加耐用的树脂管。老旧铁管使用时间长了，内部可能生锈，进而影响水质或引起漏水；树脂管没有生锈的问题，通常会省心很多。购买二手公寓时要注意，室内装修把自家水管换新了，并不代表整栋楼共用的主水管也已经更换，最好分别确认两者的材料、更新年份和漏水记录。

通常来说，钢筋混凝土的建筑劣化速度要明显慢于木构建筑。木构建筑由于维护不当很容易导致白蚁啃食、因防水失效导致木梁潮湿腐烂等问题，隔音、隔热、抗震性能在多年后可能达不到新建时的水准。

最近钢筋混凝土的公寓有很多老房完全翻新（フルリノベーション）的房源，这种房子一般是由不动产中介从个人手中回收后，外包给自己合作的装修公司进行完全翻新，屋内设备是全新的，价格上会比新房更有优势。虽然整栋建筑外部公用部分还是老的，但是住起来确实和新房非常接近。不过要注意的是，日本公寓的窗户、入户门、阳台都算是公用设施，不能随意更换，老房的窗户性能大多数不好，即使是进行了完全翻新，保温性能也不一定好，对空调效率会有很大影响。

简单的结论，近年新房的价格过高，和二手房拉开了明显差距，可以根据自己的需求和性价比考虑。但是从安全和宜居的角度来讲，我不建议选择旧耐震房屋。钢筋混凝土建筑应确认是否在 1981 年 6 月 1 日以后取得建筑确认；木构住宅则至少应关注 2000 年建筑基准法相关规定强化后常被称为“2000 年基准”的要求。它与同年施行的品確法不是同一件事。考虑到木构房屋容易劣化，我更倾向于选择房龄较浅的房屋或新房，同时确认结构、地基、白蚁、防水和维护记录。

户建和公寓应该选择哪种

在日本买房时，通常会面临一个重要的选择：是买一户建还是公寓？两者各有优缺点，取决于个人的生活方式和需求。

公寓的优点是生活成本和维护责任比较容易预测。门禁、电梯、公共走廊、垃圾站、外墙和屋顶都有专人管理，出差或长期不在家时也相对安心。但是公寓不是“交了管理费就什么都不用管”，真正重要的是管理组织是否正常运转。看房时应当确认管理公司、管理规约、管理费和修缮积立金的金额，查看长期修缮计划、修缮积立金余额，以及最近几年的管理组合会议记录。如果修缮积立金长期不足，未来可能会突然大幅涨费或要求一次性追加费用。

公寓还要确认宠物饲养、乐器、地板材料、装修时间、停车位和自行车位的规则。高层或临海的房屋要了解停电、停水、电梯停止运行时的应对方式；一楼、地下车库附近和低洼地段则要重点确认浸水风险。公寓的管理规约以及大规模修缮计划，往往比室内装修是否漂亮更值得花时间阅读。

一户建的优势是面积、隐私和改造自由度，带孩子、养宠物、需要工作室或停车位的人通常更容易住得舒服。但一户建的所有维修都要由自己承担，外墙和屋顶的防水、热水器、空调、给排水、白蚁防治等费用会在不同年份集中出现。房屋附近有没有可以让大型维修车辆进入的道路、土地是否能再建、边界是否明确，也会直接影响将来的维护和出售。

我个人的选择顺序是先看生活方式，再看交通和预算，最后才决定户建还是公寓。对第一次购房、重视通勤和维护省心的人，管理良好的公寓往往更容易控制风险；对重视面积、安静、宠物和长期居住的人，一户建更有吸引力。但类别本身不是好坏标准，地段、建筑质量和管理状况比“户建”或“公寓”四个字更重要。

如何挑选地段

房子最难改变的部分是地段，室内装修以后还可以重做，周围的车站、道路、河流和邻居却无法轻易改变。因此地段选择应该先于户型和装修风格。

通勤和交通

不要只看地图上写的“车站步行几分钟”，要实际走一遍从房门到车站的路线。日本不动产广告通常按每分钟 80 米计算，红绿灯、地下通道、天桥、车站入口和进站后的步行距离都不会完全反映在数字里。还应当分别确认工作日早晚高峰、末班车、换乘次数，以及下雨天是否需要长时间露天步行。

车站距离当然重要，但不是越近越好。站前商店街可能伴随噪声、人流和治安问题，离站稍远的住宅区反而更安静。需要汽车的人还要计算停车位、道路宽度和冬夏出行成本；依赖公交的人则要了解班次是否足够，不能只看白天的一班车。

日常生活

把自己一周的生活写下来，再逐项确认周边设施：超市、便利店、药局、诊所和医院、幼儿园和学校、公园、银行、快递柜以及垃圾回收点。商店“地图上存在”不等于使用方便，要确认营业时间、步行路线和实际价格。带孩子的家庭还要确认学区、保育园名额和接送路线；不过学区和保育政策可能变化，不要把当前信息当成永久保证。

灾害风险

日本买房不能跳过防灾调查。至少要查看所在地政府发布的洪水、内涝、海啸、土砂灾害和地震灾害地图，确认房屋的海拔、附近河流和排水条件，以及避难所和避难路线。风险不只来自房子所在的地块，还包括通勤路线、附近的斜坡、挡土墙和老旧建筑密集区。

同一个町的不同街区，浸水深度可能有明显区别；同一栋公寓的楼层，也会影响浸水、停电和避难方式。看房时可以询问过去是否发生过浸水、漏水或地基问题，但不能只依赖中介的口头说明，重要信息应当要求写入重要事项说明或以官方资料确认。房屋保险、地震保险和水灾保险的赔偿范围也不同，签约前要确认自己实际买到的保障。

未来变化和法律条件

买房前应查看用途地域、建蔽率、容积率、道路计划、附近的再开发计划，以及周围空地未来可能的用途。今天的窗景可能成为明天的高层建筑，靠近车站的房子也可能长期承受施工噪声。地方政府的都市计划资料、不动产登记信息和防灾地图，比房产网站上的宣传文字更值得参考。

一户建尤其要确认土地是否接道、道路是不是建築基準法上的道路、道路是否为私道、是否存在再建築不可、セットバック、借地权或地役权等情况。不能再建的房子即使价格便宜，也会影响贷款、改建和出售。公寓则要确认整栋建筑是否存在既存不适格、容积率超标、老化严重或大规模修缮困难等问题。

实地观察

同一个房子至少在工作日、周末、白天和晚上各看一次。留意电车、汽车、工厂、学校、商业街、酒吧和邻居宠物的声音，也观察垃圾站、积水痕迹、路灯、路面坡度和周边居民的使用方式。可以在离房子几百米的范围内走一圈，不要只沿着中介带看的最漂亮路线移动。

最终可以把地段分成“每天都会使用的优点”和“偶尔才会遇到的优点”。每天减少十分钟通勤、离超市近、回家路线安全，通常比一个很少使用的公园景观更有价值。购房是长期生活，不需要追逐所有人都认可的热门地段，只要地段符合自己的生活半径和预算即可。

购房流程

日本买房的大致流程如下，具体顺序会根据房屋类型、银行和卖方条件有所不同：

1. 确定需求和预算：先决定能够长期承担的月度总支出，再倒推房价。月度总支出不只是贷款，还包括管理费、修缮积立金、停车费、固定资产税、保险和日常维护费。
2. 咨询贷款并做事前审查：准备收入证明、在留卡、住民票、纳税证明和其他银行要求的材料。事前审查通过不代表最终一定能贷款，房屋本身的估值和法律条件还会在正式审查时被检查。
3. 看房和调查：确认房屋状态、周边环境、产权、管理资料和防灾风险。对二手房，必要时委托第三方进行住宅检查，不要只根据翻新后的室内照片判断。
4. 提交购房申请：在日本通常通过购房申请书表达购买意向，并写明希望的价格、贷款条件和交付时间。它不一定等同于已经签约，但提交前要确认中介说明的效力和取消条件。
5. 重要事项说明和买卖合同：在签约前阅读重要事项说明、买卖合同、附带设备表和现状确认书。合同中应当明确房屋交付时的状态、瑕疵责任、贷款特约、解除条件、附属设备以及交付日期。定金的金额、取消时的处理方式和违约金也要看清楚。
6. 贷款正式审查和金钱消费借贷合同：正式审查通过后，与银行确认利率类型、利率优惠条件、团体信用生命保险、手续费、提前还款规则和还款日。不要只比较广告上最小的利率，要比较整个贷款期间的实际成本。
7. 结算、登记和交房：买方支付余款及各项费用，司法书士办理所有权转移和抵押权登记，确认钥匙、设备说明书和房屋资料后交房。入住后还要处理电气、燃气、水道、网络、地址变更和固定资产税相关手续。

看房阶段就应当记录每一套房的价格、房龄、管理费、修缮积立金、固定资产税、车站距离和缺点。房源看多之后很容易混淆，书面记录可以避免因为一时喜欢室内装修而忽略更重要的条件。

其他注意事项

仔细看文件，而不是只看样板房

二手房交易时，应当拿到并阅读不动产登记簿、重要事项说明、买卖合同、附带设备表和现状确认书。公寓还要看管理规约、使用细则、长期修缮计划、修缮积立金余额、最近的管理组合会议记录，以及是否有拖欠管理费或修缮积立金的住户。中介说“没有问题”不能代替文件确认。

室内翻新也不等于建筑整体变新。应当分别确认防水、外墙、屋顶、电梯、给排水立管、窗户、入户门、隔热、漏水和结构部分的状态。条件允许时，可以委托建筑士或住宅检查机构进行住宅检查，并明确检查范围；普通检查不能保证发现所有隐蔽缺陷。

公寓要看管理，户建要看土地

公寓最值得关注的是管理组合是否有持续维护的能力。管理费过低不一定是优点，修缮积立金过低更可能意味着未来需要涨费或临时集资。要确认过去是否按计划修缮，下一次大规模修缮的费用从哪里来，电梯、机械式停车场等设备的更新计划是否现实。

一户建则要重点看土地和外部结构。确认土地边界、接道情况、私道持分、上下水道和燃气管线、地基、挡土墙、屋顶、外墙防水以及白蚁痕迹。出现“再建築不可”“要セットバック”“境界非明示”“告知事項あり”等词时，必须先弄清楚具体含义、影响和解决费用，再决定是否购买。

预算要留出缓冲

购房时不要只准备首付和签约费用。入住后的家具、家电、窗帘、空调、搬家、装修、保险和税费会很快累积；二手房还可能在入住后发现需要处理的设备问题。至少应当保留一笔不会用于首付的应急资金，并用利率上升、收入减少、家庭成员增加等情况测试还款能力。

公寓要把管理费、修缮积立金、停车费和固定资产税加入每月预算；一户建要把外墙、屋顶、热水器、空调、给排水和白蚁防治等长期维护费用摊到每年。不要因为房贷月供低，就误以为房子的全部持有成本低。

贷款、税和保险要确认适用条件

住宅贷款减税、固定资产税减免、不动产取得税减免和各种地方补助都有房龄、面积、用途、收入、入住时间等条件，而且政策会调整。签约前应向银行、税理士或所在地政府确认自己是否符合条件，不要把网上的旧案例当成保证。

火灾保险并不自动覆盖地震造成的损失，水灾保险也有楼层、浸水深度和赔偿上限等条件。根据房屋所在区域、结构和家庭资产情况选择保障，确认免赔额、临时居住费用和重建费用的计算方式。贷款银行要求的保险条件和自己真正需要的保障不一定完全相同。

外国人和长期居住者要提前确认手续

没有永住资格并不代表绝对不能贷款，但不同银行对在留资格、在日年数、收入来源、工作单位、首付比例和日本国内账户有不同要求。签约前先确认贷款可行性，避免先交了定金才发现无法通过正式审查。收入来自海外、购房资金从海外汇入时，还要提前确认汇款、税务申报和资金来源证明的要求。

房产所有权本身不能带来签证或长期居留资格。未来可能离开日本的人，还需要预先考虑出租、委托管理、缴税、保险、空置和出售的成本，不要把“以后可以出租”当成未经验证的退出方案。

不要被销售节奏推着走

不动产中介的工作是促成交易，推荐的房子和贷款不一定完全站在买方角度。可以同时咨询几家中介和银行，比较服务范围、费用、贷款条件和沟通方式。遇到“今天不决定就没有了”“别人马上要申请”等催促时，至少先把合同和重要事项说明带回去读完。

合同、贷款和税务文件看不懂时，应当要求解释，必要时请司法书士、税理士或住宅检查专家协助。语言理解不足却签署文件，之后很难仅以“没有读懂”为理由取消交易。买房金额很大，花费少量专业咨询费用通常是值得的。

总结

在日本买房不是单纯比较“今年涨了还是跌了”，而是决定自己是否愿意用一笔长期资金换取稳定的生活空间。自住的前提下，房子最重要的价值是居住本身；在日元贬值和通货膨胀的环境下，它同时也可以成为普通人容易理解和持有的一种实物资产，对冲一部分现金购买力下降的风险。

我认为可以把全文浓缩成下面几句话：

1. 先确认自己是否会在日本长期生活，再决定买不买，不要把房产当成解决签证问题的方法。
2. 先算能够长期承担的总持有成本，再确定房价上限；贷款、税费、管理费和维护费都要算进去。
3. 选择地段时优先考虑每天的通勤、生活便利和灾害风险，实际在不同时间走访周边。
4. 选择建筑时至少确认抗震标准、房屋状态、土地或公寓管理质量，以及将来的维修和转售条件。
5. 签约前读完重要事项说明、合同和附带文件，贷款正式审查、保险和税务优惠都要确认适用条件。
6. 保留应急资金，不要把还款能力用到极限；但也不要只持有日元现金而忽略通货膨胀和货币贬值的风险。

适合自己的房子不一定是最贵、最新或离车站最近的房子，而是能够在预算范围内，让自己长期住得安心的房子。以上内容都是我的个人经验和自住视角，利率、税制和法律规定会变化，实际交易时仍应以银行、地方政府、司法书士、税理士以及合同文件的最新信息为准。